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新市府紅利集中爆發,購買邏輯發生重大轉變!

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新市府紅利集中爆發,購買邏輯發生重大轉變!

2021/07/16 09:04
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新市府的紅利,在多年孕育之后,終于在2021年集中爆發,近期有關新市府的重磅消息一個接一個:

  • 4月23日,“沈陽城市機會場景清單發布會暨重點項目云簽約儀式”在沈陽成功舉行。

渾南區在其中處在中心C位,大批重點項目將落戶新市府,如渾南區開放跨境電商東北港場景、航空產業黑燈工廠試點場景、大東北花木數字文旅場景、智慧校園綜合管理場景、無人駕駛示范區場景等。

  • 4月19日,華為技術有限公司競得智慧三街東新運河路北地塊,預示著華為遼寧總部項目正在穩步推進。

華為遼寧區域總部項目由華為技術有限公司投資建設,將建設華為遼寧區域總部、研發辦公樓及相關配套設施等。助力沈陽在“ 新基建”時代下數字經濟的發展,推進數字化轉型和產業升級。

  • 除了產業配套,近期新市府也在板塊配套方面獲得進展:大型月星環球港商業項目已啟動建設,龍湖天街商業項目穩步推進,位于雙深路與沈中大街交匯處的匯置南部(新市府)教育城也進入施工建設階段。

如此多的利好,直接反應在新市府的地價之中:

4月30日,沈陽首輪集中土拍之中,渾南創新路南-1地塊成為焦點,華潤置地以樓面價7120元/平+260萬平地塊外道路基礎設施建設+無償代建鄰里中心競得,實際樓面價高達13500+元/平,我們預計未來其產品上市(很大可能為洋房)起步價格不會低于25000元/平。

▲ 新市府熱門地塊信息

這只是個開始,新市府中心處云峰原著東地塊極有可能于年內出讓,我們預計地價不會低于創新路南-1地塊,未來起售價格將不會低于28000元。

配套成熟和地價上漲,對已經買在新市府的購房者來說,是天大的利好。但凡事都有兩面性,新房如此高的售價,也將多數想買入新市府的購房者拒之門外。直白的說,現在不是一個盲目進入新市府的好時機。

寫到這里,我已經能設想到有些人會懟我:你只說不要盲目進入,能不能提些有可操作性的建議?

我的建議有兩點:

1、趕緊去看早期拿地的項目,像綠城·和園這類,當年拿地價格只有5000多,容積率更低,而且位置更核心。如果你等新地塊產品上市,早期拿地項目都會被搶光!

2、如果你已經被限購或是不需求住宅,我建議可以另辟蹊徑,看看商鋪產品。

商鋪的機會

爆發的配套是新市府人口涌入的副產品,近幾年新市府住宅項目紛紛入住,激發了區域對商鋪及商業的強烈需求。新市府已經出現商業缺口,所以近幾年接連開業了萬達廣場、青悅匯,同時龍湖天街、月星環球港等大型商業也在穩步推進中。

但對于83.5平方公里的新市府而言,幾處大型商業恐怕難以滿足全部商業需求。我們可以對比一下長白島,據不完全統計,長白島上共有店鋪1700余家,底商氛圍濃郁,誕生了一批輕奢、小資范的網紅店。

▲ 長白島寶島路網紅店鋪街

復制完長白島的房價漲幅之后,新市府很可能也會復制長白島的商鋪發展,可惜新市府樓盤以低密高品質住宅為主,底商規劃少,商鋪的存量與增量數量遠不及長白島。

對商業需求大、商鋪數量少,新市府的后住宅時代,商鋪的機會來了。

綠城和園商鋪

近期,新市府中心區有一處商鋪產品即將上新,它就是綠城和園的商鋪產品。

▲ 綠城·和園商鋪位置示意

綠城和園位于綠城全運村的最中心,是綠城在沈陽的最新產品,而和園商鋪位于和園項目西南角,同樣占據了極為中心的區位。

和園西側是綠城為區域建設的社區商業青悅匯,南側為一處學校——北師大沈陽附校,夾在當中的和園商鋪成為了難得的學校鋪+商業鋪。

我之前也對商鋪做過些研究,對于商鋪而言,人流動線十分重要,想獲得更好的開店效果,一定要選一處人流量大的店鋪。

我們可以以綠城和園商鋪作為例子,講講店鋪的人流量該如何計算:

首先是看周邊居住人口,和園商鋪被和園、錦蘭苑、留香苑包圍,居住人口多;其次是看競爭情況,桃仙街南北方向幾乎無店鋪,購買人群被壓縮在和園店鋪周邊;第三是看人流量補充,和園商鋪開在北師大附校旁,學生與家長上下學都會為和園商鋪帶來人流量;500米外的莫子山公園每周都會迎接全市的游覽者,這些市民會成為周末人流量的補充。

 

經過我的介紹,你是不是對商鋪有了新的理解,同時也更能捕捉到和園商鋪的賣點了?

▲ 綠城·和園商鋪效果圖

 

和園特地為商鋪設計了一個小廣場,將這些商鋪打造為類商街業態,二樓特地預留了退臺設計,平均20平的陽臺,為店鋪業態預留了想象空間。在材質上,商業一層采用了干掛石材和玻璃幕墻,二層使用深色仿金屬涂料,房頂是金屬坡屋面,如此高品質的商鋪,在沈陽也很難找到第二處。

 

唯一可惜的是,這樣一處集人氣、設計、品質于一身的店鋪產品,一共也僅有41套,而且更因為和園熱賣和青悅匯開業帶動,不少綠城老業主都明確要出手購買,一場爭斗已不可避免。

 

 

最后

 

新市府稀缺的商鋪資源,全運村占了一大半,近些年隨著業主不斷入住,商鋪的業態也在不斷迭代升級?,F在的全運村底商已經完成了從不知名小店到連鎖店的升級,像潮汕小廚、百富源等中高端餐飲都開在了全運村商街之內。

 

這類人均消費超過百元的餐飲類店鋪,通常需要人流量與消費力的雙重支撐,中高端餐飲的入駐足以說明全運村超過10萬高圈層業主的消費力。

 

未來和園的商鋪還將會向精品店鋪再度升級。和園商鋪有一個亮點值得注意:所有商鋪都預留了環保煙道,全部商鋪都可以開設餐飲業態,這在新市府這片商鋪少、限制多的區域,是個難得的亮點。

 

很少會有嗅覺敏銳的人,在看過和園商鋪的品質之后還不動心。本月下旬,和園商鋪就將正式開售,購入這處稀缺、人氣、品質、學府旁的商鋪,為你的財富升值譜下序章。

 

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