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頭部房企拿地兇猛,中小房企為生存而戰

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頭部房企拿地兇猛,中小房企為生存而戰

2021/07/08 15:36
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隨著22城“雙集中”供地新規的實施,各城今年首批集中土拍大戲從4月中旬開始陸續拉開序幕。截至目前,已有包括北京、廣州、杭州等12個城市開展了首批集中供地的出讓,成交總金額約5715億元。

開發商熱情較高、溢價率有限、利潤空間不大、大房企和本土實力房企獲地率更高……這是12城首批集中土拍呈現出的普遍現象。

“在各城集中供地中,拿到地的房企,利潤空間變??;拿不到地的房企,如果上半年在其他渠道也不能獲地,下半年業績就無法保證,這也讓一些企業可能會去冷門的地方冒險拿地。”

某TOP20房企區域總經理陳曉向《每日經濟新聞》記者直言,“雙集中”供地新規的原本的意圖是控制地價,但實際上,重點城市一年只有三次集中供地機會,這讓房企們越來越恐慌。

不過,集中土拍背后也有 “贏家”。在陳曉看來,集中供地意味著集中融資,勢必會造成開發貸成本和按揭成本上升,開發商被迫高息借錢,金融機構吃到了真正的“香餑餑”。

數據來源:每經記者據公開數據整理

凈利潤不足2個點

自4月15日長春打響集中拍地“第一槍”至今,22個重點城市中已有長春、廣州、無錫、重慶、沈陽、杭州、北京、福州、青島、天津、深圳、廈門12城結束了首輪集中拍地。

從上述12城的首批集中土拍情況來看,房企的參與度很高,地塊競爭激烈,部分城市的土地溢價率被推高,多數城市溢價率“限高”,自持和配建比例大增。

如重慶的首個集中土拍,46宗成交地塊中有30宗的溢價率均超過40%,占比超過60%;其中沙坪壩地塊溢價率達到129.98%。

深圳和廈門雖然參拍地塊較少,分別僅有6宗和5宗,但仍吸引了大量知名房企參與,整體溢價率均在30%左右,廈門的實際溢價率更是超過55%。

但這些“高溢價”地塊只是在此次土拍中的橫向對比,各城市縱向對比會發現,今年的土地成交溢價率總體不及往年。如福州、廣州、長春、杭州、深圳等城市,因規定了溢價率上限,實際的成交地價不及去年的水平。

但大多數城市的“競配建、競自持”比例很高。如杭州,57宗地的平均溢價率控制在26%。但多宗地塊的自持比例超過20%,城東濱湖新區單元地塊的自持比例甚至達到了40%。

數據來源:貝殼研究院

考慮競配建、自持等因素,房企的利潤空間將進一步被壓縮。

如杭州,結合本次集中供地成交地塊周邊在售項目的平均售價來看,地房比多在70%以上,盈利空間較小。即使是地價整體比較平穩的青島、沈陽,部分優質地塊也被封頂 競配建成交,部分項目盈利都存在問題。

濱江集團董事長戚金興近日就表示“在杭州集中供地拿下的地塊凈利潤只有1%-2%(含自持部分面積)”,而北京和深圳的集中拍地溢價空間相比往常也有所縮減。

陳曉告訴《每日經濟新聞》記者,已經完成首批集中土拍的12城中,青島、福州、廣州地市相對穩定,毛利率均在30%以上,處于相對較高水平;而土拍情緒高漲的無錫、重慶、廈門等城市,拿地毛利率多處于10%的較低水平。“尤其是無錫這樣的城市,加上高配建,多宗地塊大概率面臨虧損。”

58安居客房產研究院分院院長張波表示,土拍高溢價、高自持,即使深耕杭州的濱江這種大房企,也只能接受低利潤率的現實。而且過高的自持比例,使得變現周期長、現金回流壓力更大,這對于資金高壓的房企來說影響直接。

“因此,結合后續可能面臨的限價銷售,房企如果不能做好精細化運營、控制費用,項目很難不虧。”張波直言。

頭部房企VS中小房企

據貝殼研究院統計,截至5月13日,TOP10房企在本輪集中供地中的權益拿地金額均超百億元,頭部房企優勢明顯。其中,拿地金額(權益)排在前5位的房企分別為融創中國、華潤置地、招商蛇口、越秀地產和龍湖集團。

同時,一些中型房企和區域深耕房企表現也頗為搶眼。如以往在北京市場缺席的卓越地產奪得4宗地,成為本次北京首個集中土拍的“黑馬”;深耕大灣區多年的龍光地產奪得2宗地,成深圳首批集中土拍中的大贏家;在廣州的首批集中土拍中,本土房企越秀地產豪奪8宗地;在杭州首個集中土拍中,融信拿下7宗地塊成為頭號玩家,緊隨其后的是本土房企濱江。

此外,由于多城推出集中供地,意味著房企需要在區域之間進行合理調度,這對于房企的資金能力提出更高要求。為此,多家房企聯合拿地也成為本輪集中土拍中的常見現象。其中,聯合拿地排在前5位的房企分別為濱江集團、卓越集團、金科集團、首開集團以及金地集團。

數據來源:貝殼研究院(截至5月13日)

“原本以為控地價、控資金,能夠起到調控結果,沒想到大家搶得更兇。”

參與了此集中土拍的陳曉表示,房企5月份一定要搶地,一定要在二季度拿地,不然可能往后更加搶不到。有些小公司,已經不在集中土拍上寄予希望了。

陳曉認為,目前的政策下,希望能疊加“拿地積分制”,讓做好產品、好服務的公司活下去。各城的集中供地如果全讓大房企拿了,行業會形成明顯的“貧富分化”。“給一些小而美的公司生存空間,才可能讓行業進一步提升產品和客戶忠誠度。”

張波也指出,拿地是房企的生存之本,房地產開發行業不同于服務性行業,本身就是通過滾動開發來實現企業正常運轉,在22城一年只三次拿地機會,這些重點城市房企肯定都不想錯過,競爭只會越來越激烈。而非熱點的三四線城市,可能地價低、溢價率甚至為零,但很多企業不敢去冒險,資源的分配將越來越不均勻。

誰才是最大的贏家?

不過值得一提的是,集中供地開展以來,像平安不動產這樣的資金方變得異常吃香。

中奧地產助力總裁韓存磊告訴《每日經濟新聞》記者,集中供地意味著房企也要集中融資,也意味著集中擠兌金融機構的額度。“這么多的項目同時拿地,房企都需要開發貸,金融機構勢必會將按揭回款,額度提得很高,房企的開發貸成本和按揭成本隨即上升,增加房企的開發成本。”

陳曉也告訴記者,“原來我們借錢利息在8%左右,現在3家同時為了一塊地去找金融機構借錢,他們很多都會待價而沽,然后選一個能給最高利息的房企給融資。相應的,對房企來說,短期拆借的利息一下漲了很多。”

與此同時,集中土拍使房企壓錢的時間、金額也明顯提高。“為了拿地,開發商要先把錢交過去。加上保證金時間、開拍時間,有的地方錢要壓一個月。”韓存磊表示。

為了解決這個問題,房企只能高息借短債。以上海為例,一塊地二三十億元,短期利息很高。尤其是在集中掛地的那一周,只能10個點才能借到,增加了兩三個點的成本。

向銀行借款,成本也在升高。

韓存磊表示,銀行的額度一直比較緊,而且規定了新增額度不超過去年的余額,銀行按揭回款的額度也有限,所以開發商不得不找銀行“買額度”。而且在實際操作中,銀行會向房企多要一兩個點的增收,開發商實際付的成本更高了。

最終,開發商的毛利,會在一步步的借款和資本化中,被利息吃掉。韓存磊直言。“集中瘋搶幾次之后,有些公司現金流就可能出問題。”

但不管是提高成本還是增收,開發商的成本都會提高,最終這些會轉嫁到項目上。

克而瑞研究中心總經理林波告訴記者,目前為止,融資窗口期沒有打開過,融資量比去年同期下滑20%,這就逼著開發商去借更貴的錢。

“很多企業不得不大幅度降杠桿,如果不行就不拿地,用現有的土地儲備去做,今年業績差一點就差一點,銷售規模降一降,比高價拿地理智。”林波預計,今年的第二三批集中土拍,可能就沒有第一批這么熱。

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